“ขายอสังหาริมทรัพย์” มีภาษีอะไรบ้าง ที่ต้องจ่าย?

ภาษีขายบ้าน (ภาษีธุรกิจเฉพาะ) นับเป็นหนึ่งในรายการค่าใช้จ่าย ที่คนทำธุรกิจขายอสังหาริมทรัพย์ควรรู้ ซึ่งการขายอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน ไม่ว่าจะเป็น การขายบ้าน ขายที่ดิน คอนโด ฯลฯ ต่างก็มีค่าใช้จ่ายต่าง ๆ แฝงอยู่ อาทิ ค่าธรรมเนียมการโอน ค่าอากรแสตมป์ ซึ่งก่อนทำธุรกิจเหล่านี้ควรทำความเข้าใจภาษีขายบ้านและค่าใช้จ่ายเหล่านี้ให้ดีเสียก่อน เพื่อให้นำไปสู่การวางแผนเพื่อลดค่าใช้จ่ายได้อย่างมีประสิทธิภาพ รวมถึงการลดค่าใช้จ่ายบางอย่างลง

ทำความรู้จัก “อสังหาริมทรัพย์” ก่อนทำธุรกิจ

อสังหาริมทรัพย์ หมายถึง ที่ดิน สิ่งปลูกสร้าง เช่น อาคาร บ้านเรือน สำนักงาน โรงงานอุตสาหกรรม ไม้ยืนต้น ซึ่งหมายรวมถึงสิ่งอื่นใดที่อยู่ติดกับที่ดินซึ่งเคลื่อนที่ไม่ได้ ทั้งนี้ ทรัพย์ตามธรรมชาติ ไม่ว่าจะเป็น แม่น้ำ บึง แร่ กรวด  ทราย ที่อยู่ในอาณาบริเวณที่ดินก็นับว่าเป็นอสังหาริมทรัพย์ด้วยเช่นกัน

ทั้งนี้ อสังหาริมทรัพย์จะหมายถึงสิทธิ์ที่เกี่ยวกับกรรมสิทธิ์ในที่ดินด้วย อาทิ สิทธิครอบครองที่ดิน สิทธิในการอยู่อาศัย เพราะฉะนั้น ความหมายของอสังหาริมทรัพย์ก็คือ ทรัพย์สินที่ไม่สามารถเคลื่อนย้ายได้ อยู่ติดกับพื้นดิน หรือว่าอยู่ในอาณาบริเวณที่ดิน ซึ่งในปัจจุบันจะแบ่งอสังหาริมทรัพย์ออกเป็น 5 กลุ่มหลัก ๆ ตามลักษณะการใช้สอย ได้แก่ อสังหาริมทรัพย์เพื่อการเกษตร การอยู่อาศัย การพาณิชย์ การอุตสาหกรรม และการพักผ่อน

ภาษีธุรกิจเฉพาะ คืออะไร?

ภาษีธุรกิจเฉพาะ คือ ภาษีตามประมวลรัษฎากรประเภทหนึ่ง จัดเก็บจากการประกอบกิจการเฉพาะอย่างแทนภาษีการค้าที่ถูกยกเลิก โดยภาษีธุรกิจเฉพาะถูกเริ่มบังคับใช้อย่างเป็นทางการในปี พ.ศ. 2535 พร้อมกันกับภาษีมูลค่าเพิ่ม ซึ่งภาษีธุรกิจเฉพาะเป็นเพียงแค่หนึ่งในค่าใช้จ่าย ที่คนทำธุรกิจขายอสังหาริมทรัพย์ หรือที่บุคคลธรรมดาขายที่ดิน บ้าน คอนโด ฯลฯ ต้องชำระ

เว้นแต่ว่าจะเป็นการขายอสังหาริมทรัพย์ที่เป็นมรดกหรือที่มีคนใหม่ โดยเป็นการขายที่ไม่ได้มุ่งหวังผลตอบแทนทางการค้าหรือการหากำไรจากอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งทางกฎหมายกำหนดเอาไว้อย่างชัดเจนว่า หากขายภายใน 5 ปี นับตั้งแต่วันที่ได้รับ และมีชื่อในทะเบียนบ้านไม่ถึง 1 ปี จะถือว่าเป็นการขายที่มุ่งทางการค้าหรือการหากำไร

สำหรับผู้ที่ต้องชำระภาษีธุรกิจเฉพาะ จากการทำธุรกิจขายอสังหาริมทรัพย์ จะต้องมีหน้าที่เสียภาษีธุรกิจเฉพาะในอัตรา 3.3% ของมูลค่า โดยทางเจ้าหน้าที่สำนักงานที่ดินจะเลือกใช้ราคาที่สูงกว่า ระหว่างราคาประเมินกับราคาที่ขายจริง อาทิ ในกรณีที่ขายบ้านราคา 5 ล้านบาท แต่ราคาประเมินอยู่ที่ 3 ล้านบาท เจ้าหน้าที่จะคำนวณจากราคาซื้อจริงเป็นฐาน ซึ่งภาษีธุรกิจเฉพาะที่ต้องชำระในครั้งนี้ก็คือ 165,000 บาท เป็นต้น

4 ภาระค่าใช้จ่าย ที่คนทำธุรกิจขายอสังหาริมทรัพย์ต้องรู้!

การซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ ผู้ที่ประกอบกิจการหรือผู้ที่ทำกำไรจากการขายอสังหาฯ จะต้องเสียภาษีหลัก ๆ 2 รายการ คือ ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย และ ภาษีธุรกิจเฉพาะ ซึ่งเป็นค่าใช้จ่ายหลักที่ต้องให้ความสำคัญมากที่สุด นอกจากนี้ ยังมีค่าใช้จ่ายอื่น ๆ ที่เกี่ยวข้องด้วย ซึ่งทาง SMEMOVE สรุปมาให้แล้ว

1. ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย

สำหรับการคำนวณภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย จะใช้ราคาประเมินของกรมที่ดิน โดยจะไม่ได้คำนึงว่าราคาซื้อขายจริงจะอยู่ที่เท่าไหร่ ต่างจากภาษีธุรกิจเฉพาะที่จะยึดจากราคาที่สูงสุดเป็นหลัก นั่นก็คือการใช้ราคาซื้อจริง โดยภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย จะมีวิธีการคิด 2 กรณี ได้แก่

• บ้านหรือคอนโดที่ได้มาโดยมรดก สามารถหักค่าใช้จ่ายได้ 50%
• บ้านหรือคอนโด ที่ได้มาจากการซื้อขาย สามารถหักค่าใช้จ่ายได้ตามจำนวนปีที่ถือครอง

หมายเหตุ : เมื่อหักค่าใช้จ่ายแล้ว ให้นำมาหารด้วยจำนวนปีที่ถือครอง แล้วคูณด้วยจำนวนปีที่ถือครอง จะได้ยอดภาษีหัก ณ ที่จ่าย ซึ่งทำให้รู้ว่าต้องชำระภาษีเท่าไหร่ตามฐานภาษี

2. ภาษีธุรกิจเฉพาะ

สำหรับภาษีขายบ้าน หรือภาษีธุรกิจเฉพาะ เป็นภาษีที่จะคิดในอัตรา 3.3% ตามที่อธิบายไปแล้วในข้างต้น โดยผู้ที่ได้รับการยกเว้นไม่ต้องเสียภาษีขายบ้าน จะต้องอยู่ใน 4 กรณีนี้

• ถือครองบ้านหรืออสังหาริมทรัพย์นั้นมามากกว่า 5 ปี
• มีชื่อในทะเบียนบ้านเกิน 1 ปี
• บ้านหรือคอนโดนั้นเป็นมรดกที่ได้รับมา
• การถูกเวนคืนบ้านหรือที่ดิน

3. ค่าอากรแสตมป์

ถึงแม้ว่าจะไม่ต้องชำระภาษีธุรกิจเฉพาะ หรือภาษีขายบ้านและที่ดิน แต่ยังต้องเสียค่าอากรแสตมป์ในอัตรา 0.5% ของราคาขายหรือราคาประเมิน ซึ่งจะใช้ราคาที่สูงกว่าในการคำนวณ และเมื่อขายบ้านได้จะเสียภาษีธุรกิจเฉพาะหรือค่าอากรแสตมป์อย่างใดอย่างหนึ่งเท่านั้น ไม่ต้องชำระค่าธรรมเนียม 2 ประเภทพร้อมกัน พูดง่าย ๆ คือ หากไม่ได้เสียภาษีธุรกิจเฉพาะ ก็ต้องมาเสียค่าอากรแสตมป์นั่นเอง

4. ค่าธรรมเนียมการโอน

โดยค่าธรรมเนียมการโอนจากการขายอสังหาริมทรัพย์ จะอยู่ที่ 2% ของราคาประเมิน โดยค่าธรรมเนียมการโอนขึ้นอยู่กับการตกลงระหว่างผู้ซื้อหรือผู้ขาย ว่าใครจะเป็นผู้รับผิดชอบค่าใช้จ่ายในส่วนนี้ ซึ่งโดยปกติแล้วจะใช้วิธีการจ่ายคนละครึ่ง

How-To ขายบ้าน ที่ดิน และคอนโด ฉบับมือใหม่หัดทำธุรกิจ

สำหรับผู้ที่ต้องการทำกำไรจากการขายบ้าน ที่ดิน และคอนโด หรือก็คือการทำธุรกิจซื้อขายอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน จะต้องมีวิธีการบริหารและจัดการอย่างเป็นระบบ เพราะการทำธุรกิจด้านอสังหา ต้องมีความรู้ทั้งเรื่องของภาษีอย่างละเอียด และที่ขาดไม่ได้คือ “ราคาประเมิน” กับ “ราคาตลาด” ที่จะนำไปสู่การซื้อขายกันในอนาคต เพราะราคาทั้งสองรายการนี้จะมีความแตกต่างกันอย่างชัดเจน ทั้งยังมีผลต่อการคำนวณค่าธรรมเนียมและภาษีต่าง ๆ ที่เกี่ยวข้องด้วย

1. ทำความเข้าใจ “ราคาประเมิน” และ “ราคาตลาด”

• • ราคาประเมิน คือ ราคาที่กรมธนารักษ์เป็นผู้กำหนดให้เป็นราคากลางของอสังหาริมทรัพย์ทั่วประเทศ เพื่อใช้เป็นเกณฑ์มาตรฐานในการคำนวณค่าธรรมเนียมและภาษี ทั้งจากการซื้อและขายอสังหาริมทรัพย์ โดยราคาประเมินจะมีการประเมินใหม่ในทุก ๆ 4 ปี สามารถสูงกว่าหรือต่ำกว่าราคาตลาดก็ได้
• ราคาตลาด คือ ราคาที่ใช้สำหรับการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์กันจริง โดยจะสอดคล้องกับอุปสงค์และอุปทานของตลาดในช่วงเวลานั้น ๆ โดยจะปรับเปลี่ยนไปตามเศรษฐกิจและค่าครองชีพ ซึ่งส่วนมากแล้วราคาตลาดจะสูงกว่าราคาประเมิน

2. เตรียมตัวให้พร้อมกับค่าใช้จ่ายต่าง ๆ

เมื่อต้องการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุนแล้ว ผู้ที่จะขายที่ดิน บ้าน หรือคอนโด ต้องเตรียมความพร้อมด้านค่าใช้จ่ายต่าง ๆ ให้ละเอียด ไม่ว่าจะเป็น ค่าธรรมเนียมการโอน ค่าอากรแสตมป์ ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย และที่สำคัญที่สุดคือ ภาษีธุรกิจเฉพาะ หรือภาษีขายอสังหาริมทรัพย์นั่นเอง เพราะจะต้องยึดตามการครอบครองอสังหาริมทรัพย์ด้วย หากทำในแง่ของธุรกิจผู้ขายต้องเสียภาษีในอัตรา 3.3% เว้นแต่ว่าจะถือครองนานเกิน 5 ปี และมีชื่อในทะเบียนบ้านมากกว่า 1 ปี ถึงจะได้รับการยกเว้น

3. การตั้งราคาขายอสังหาริมทรัพย์

เมื่อรู้แล้วว่ามีค่าใช้จ่ายอะไรบ้างที่รออยู่ และราคาประเมินอสังหาริมทรัพย์ รวมถึงราคาตลาดมีความสำคัญอย่างไร ลำดับต่อมาคือการตั้งราคาขาย จากการคิดต้นทุนสินค้าและอสังหาริมทรัพย์ ให้มีความสอดคล้องกับตลาด เพื่อไม่ให้เสี่ยงกับภาวะขาดทุน ซึ่งผู้ที่ต้องการขายบ้านหรือที่ดิน จะต้องหาข้อมูลจากราคาประเมินให้ละเอียด ศึกษาศักยภาพทำเลที่ตั้งของที่ดินนั้น ๆ การศึกษาลักษณะที่ดิน รูปร่าง ขนาดเนื้อที่ และสภาพที่ดิน ว่าเหมาะสมกับการตั้งราคามากน้อยแค่ไหน และที่ขาดไม่ได้คือ การศึกษาข้อกฎหมายต่าง ๆ ตลอดจนสิทธิการถือครอง และภาระผูกพันของที่ดินนั้น ๆ

อย่างไรก็ตาม การทำธุรกิจหรือการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ หรือ ภาษีขายบ้าน ยังมีรายละเอียดอื่น ๆ ที่เกี่ยวข้องอีกมาก ซึ่งผู้ที่ต้องการขายอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน จะต้องทำความเข้าใจข้อมูลปลีกย่อยให้ดี โดยเฉพาะเรื่องของภาษีธุรกิจเฉพาะ และการคำนวณภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา ที่สามารถนำมาหักค่าใช้จ่ายได้ตามระยะเวลาการถือครอง ทั้งนี้ หากคุณทำธุรกิจด้านอสังหาริมทรัพย์ และอยากได้โปรแกรมคำนวณบัญชี ที่จะช่วยให้การจัดการด้านการเงินและภาษีเป็นเรื่องง่าย สามารถทดลองใช้งานโปรแกรมบัญชีออนไลน์ SMEMOVE ได้แล้ววันนี้ โดยไม่มีค่าใช้จ่าย!

ทดลองใช้ฟรีได้ที่ : SMEMOVE

คู่มือการใช้งาน : HELP