เจาะลึก ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง 2569 นิติบุคคลต้องจ่ายเท่าไหร่?

ในบรรดาภาษีที่ไม่ว่าจะเป็นบุคคลธรรมดา หรือแม้แต่นิติบุคคลต้องชำระตามกฎหมายก็คือ “ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง” ซึ่งอัตราภาษีก็จะมีความแตกต่างกันออกไป ตามการใช้ประโยชน์จากที่ดินหรือสิ่งปลูกสร้างนั้น ๆ โดยในบทความนี้ทาง SMEMOVE จะพามาเจาะลึกทุกประเด็น ทั้งอัตราภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ปี 2569 วิธีคิดอัตราภาษี และมีที่ดินประเภทไหนบ้างที่ได้รับการยกเว้นไม่ต้องเสียภาษี

ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง คืออะไร?

ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง เรียกกันสั้น ๆ ว่า “ภาษีที่ดิน” คือ ภาษีที่จัดเก้บจากเจ้าของหรือผู้ครอบครองแบบรายปี โดยจัดเก็บตามมูลค่าของที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง และตาม พรบ. ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง กำหนดให้องค์กรบริหารส่วนท้องถิ่น ได้แก่ องค์การบริหารส่วนตำบล (อบต.), สำนักงานเขตกรุงเทพมหานคร และศาลาว่าการเมืองพัทยาเป็นผู้จัดเก็บภาษี รวมถึงการประเมินมูลค่าที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง

ข้อดีของการเก็บภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง

การจัดเก็บภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง มีจุดประสงค์หลัก ๆ คือ การกระตุ้นให้ใช้ประโยชน์จากที่ดิน เพราะหากมีที่ดินไว้เฉย ๆ โดยที่ไม่ทำอะไร ก็จะทำให้ผู้เป็นเจ้าของจ่ายภาษีในอัตราที่สูงขึ้นทุก 3 ปี จึงทำให้เจ้าของที่ดินบางคนปล่อยให้เช่าที่ดินแทน เช่น การปล่อยเช่าระยะยาว

นอกจากนี้ การจัดเก็บภาษีที่ดิน ยังช่วยให้องค์กรปกครองส่วนท้องถิ่น มีรายได้จากการจัดเก็บภาษีตรงนี้ได้เช่นกัน เพื่อนำไปพัฒนาท้องถิ่นได้ในหลาย ๆ ด้าน อาทิ การพัฒนาถนน ไฟส่องสว่าง บริการสาธารณะต่าง ๆ ในชุมชน และที่ขาดไม่ได้คือ การเก็บภาษีที่ดินยังช่วยสร้างความเป็นธรรมด้านภาระทางภาษีได้ด้วย เพราะภาษีที่ดินจัดเก็บตามอัตราก้าวหน้าของราคาประเมิน

ใครบ้างที่ต้องเสียภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง

ตาม พรบ. ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง กำหนดเอาไว้ว่า ผู้ที่มีหน้าที่ต้องเสียภาษีที่ดิน คือผู้ที่เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ ไม่ว่าจะเป็น ผู้ถือครองโฉนดที่ดิน หรือใบครอบครองที่ถูกต้องตามกฎหมาย ครอบคลุมทั้งบุคคลธรรมดาและนิติบุคคล นอกจากนี้ ยังรวมไปถึงผู้ที่ครอบครองหรือทำประโยชน์ในที่ดินหรือสิ่งปลูกสร้างของรัฐด้วย เช่น ใช้ทรัพย์สินของรัฐเพี่อหากำไร ก็ต้องเป็นผู้ชำระภาษีที่ดินแทนรัฐ เป็นต้น

อัตราการจัดเก็บ ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ปี 2569

1. ภาษีที่ดินเพื่อการอยู่อาศัย

ที่ดินเพื่อการอยู่อาศัย จะต้องเป็นที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ที่ใช้ประโยชน์เฉพาะการอยู่อาศัยเท่านั้น โดยจะต้องมีเอกสารแสดงกรรมสิทธิ์และทะเบียนบ้าน ซึ่งภาษีที่ดินในรูปแบบนี้จะแบ่งการเสียภาษีออกเป็น 3 กลุ่ม ดังนี้

1.2 กรณีที่เป็นเจ้าของที่ดินควบคู่กับสิ่งปลูกสร้าง

• มูลค่า 0 – 50 ล้านบาท: ได้รับการยกเว้นภาษี
• มูลค่า 50 – 75 ล้านบาท: เสียภาษี 03%
• มูลค่า 75 – 100 ล้านบาท: เสียภาษี 05%
• มูลค่า 100 ล้านบาทขึ้นไป: เสียภาษี 1%

1.2 กรณีที่เป็นเจ้าของสิ่งปลูกสร้างอย่างเดียว อาทิ คอนโด ห้องชุด

• มูลค่า 0 – 10 ล้านบาท: ได้รับการยกเว้นภาษี
• มูลค่า 10 – 50 ล้านบาท: เสียภาษี 02%
• มูลค่า 50 – 75 ล้านบาท: เสียภาษี 03%
• มูลค่า 75 – 100 ล้านบาท: เสียภาษี 05%
• มูลค่า 100 ล้านบาทขึ้นไป: เสียภาษี 1%

1.3 กรณีที่เป็นเจ้าของที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง 2 หลังขึ้นไป

• มูลค่า 0 – 50 ล้านบาท: เสียภาษี 02%
• มูลค่า 50 – 75 ล้านบาท: เสียภาษี 03%
• มูลค่า 75 – 100 ล้านบาท: เสียภาษี 05%
• มูลค่า 100 ล้านบาทขึ้นไป: เสียภาษี 1%

2. ภาษีที่ดินเพื่อการเกษตรกรรม

สำหรับที่ดินเพื่อการเกษตร เป็นการใช้ประโยชน์ที่ดินในการทำเกษตรกรรมในรูปแบบต่าง ๆ ไม่ว่าจะเป็น การทำไร่ ทำนา การเลี้ยงปศุสัตว์ การเพาะเลี้ยงสัตว์น้ำ การทำสวนป่า นาเกลือ รวมถึงการเพาะเลี้ยงแมลงเศรษฐกิจ โดยมีวัตถุประสงค์ในการทำเกษตรกรรมคือ การบริโภค จำหน่าย หรือการใช้งานในฟาร์ม หากเจ้าของเป็นบุคคลธรรมดา จะต้องขึ้นทะเบียนเกษตรกร แต่หากเป็นนิติบุคคลต้องขึ้นทะเบียนทำเกษตรกรรมตามกฎหมาย

2.1 บุคคลธรรมดาเป็นเจ้าของที่ดินเพื่อการเกษตร

• มูลค่า 0 – 50 ล้านบาท: ได้รับการยกเว้นภาษี
• มูลค่า 50 – 125 ล้านบาท: เสียภาษี 01%
• มูลค่า 125 – 150 ล้านบาท: เสียภาษี 03%
• มูลค่า 150 – 550 ล้านบาท: เสียภาษี 05%
• มูลค่า 550 – 1,050 ล้านบาท: เสียภาษี 07%
• มูลค่า 1,050 ล้านบาทขึ้นไป: เสียภาษี 1%

2.2 นิติบุคคลเป็นเจ้าของที่ดินเพื่อการเกษตร

• มูลค่า 0 – 75 ล้านบาท: เสียภาษี 01%
• มูลค่า 75 – 100 ล้านบาท: เสียภาษี 03%
• มูลค่า 100 – 500 ล้านบาท: เสียภาษี 05%
• มูลค่า 500 – 1,000 ล้านบาท: เสียภาษี 07%
• มูลค่า 1,050 ล้านบาทขึ้นไป: เสียภาษี 1%

3. ภาษีที่ดินเพื่อพาณิชยกรรม

สำหรับอัตราภาษีเพื่อการพาณิชยกรรม พูดให้เข้าใจง่าย ๆ เลยก็คือ การใช้ที่ดินและสิ่งปลูกสร้างในเชิงธุรกิจ ที่ก่อให้เกิดรายได้ตามมา ไม่ว่าจะเป็น อาคารสำนักงาน ร้านค้า ร้านอาหาร ภัตตาคาร โรงแรม ฯลฯ โดยมีอัตราภาษีดังนี้

• มูลค่า 0 – 50 ล้านบาท: เสียภาษี 3%
• มูลค่า 50 – 200 ล้านบาท: เสียภาษี 4%
• มูลค่า 200 – 1,000 ล้านบาท: เสียภาษี 5%
• มูลค่า 1,000 – 5,000 ล้านบาท: เสียภาษี 6%
• มูลค่า 5,000 ล้านบาทขึ้นไป: เสียภาษี 7%

4. ภาษีที่ดินรกร้างว่างเปล่า

หากมีที่ดินเป็นที่รกร้าง หรือมีสิ่งปลูกสร้างแต่ถูกทิ้งร้างเอาไว้ ไม่ได้ใช้งานให้เกิดประโยชน์ จะมีอัตราภาษีที่ดินที่ค่อนข้างสูง เพราะตาม พรบ. ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ต้องการให้เจ้าของที่ดินนำที่ดินนั้นไปใช้ให้เกิดประโยชน์ เพราะฉะนั้น การปล่อยให้รกร้างหรือทิ้งร้างเอาไว้ จึงทำให้มีอัตราภาษีที่สูงตามไปด้วย ดังนี้

• มูลค่า 0 – 50 ล้านบาท: เสียภาษี 3%
• มูลค่า 50 – 200 ล้านบาท: เสียภาษี 4%
• มูลค่า 200 – 1,000 ล้านบาท: เสียภาษี 5%
• มูลค่า 1,000 – 5,000 ล้านบาท: เสียภาษี 6%
• มูลค่า 5,000 ล้านบาทขึ้นไป: เสียภาษี 7%

ทั้งนี้ หากมีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง แล้วปล่อยให้รกร้างว่างเปล่านานต่อเนื่องกันมากกว่า 3 ปี อัตราภาษีที่ดินจะถูกเพิ่มขึ้นอีก 0.3% ในทุก ๆ 3 ปี ซึ่งเพดานภาษีที่ดินรกร้างว่างเปล่าจะสูงสุดอยู่ที่ 3%

แจกสูตรคำนวณภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง

การคำนวณอัตราภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง โดยปกติแล้วจะคำนวณแบบขั้นบันได นั่นหมายความว่า หากมูลค่าของที่ดินและสิ่งปลูกสร้างสูงมากเท่าไหร่ ก็ยิ่งเสียภาษีที่ดินมากขึ้นเท่านั้น โดยขั้นตอนการคำนวณ สามารถใช้สูตรดังต่อไปนี้ได้เลย

มูลค่าของฐานภาษี = มูลค่าของที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง – มูลค่าของฐานภาษีที่ได้รับการยกเว้น

ภาษีที่ดิน = มูลค่าของฐานภาษี x อัตราภาษีตามประเภท

เพราะฉะนั้น ภาษีที่ดินบางประเภทที่ได้รับการยกเว้น ก็สามารถนำมาลบส่วนที่ได้รับการยกเว้นออกจากมูลค่าเต็มของที่ดินและสิ่งปลูกสร้างที่ประเมินได้เลย ซึ่งจะมีเพียงภาษีที่ดินเพื่อพาณิชยกรรมและที่ดินรกร้างว่างเปล่าเท่านั้น ที่จะไม่มีฐานภาษีที่ได้รับการยกเว้น

ตัวอย่างการคำนวณภาษีที่ดิน

ตัวอย่างที่ 1: นาย A ประกอบกิจการฟาร์มโคนม มีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ประเมินมูลค่าคือ 70 ล้านบาท ซึ่งตามปกติแล้วหากเป็นบุคคลธรรมดา จะได้รับการยกเว้นภาษีในกรณีที่มูลค่าน้อยกว่า 50 ล้านบาท วิธีคิดคือ

• 70,000,000 – 50,000,000 (ได้รับการยกเว้น) = 20,000,000
• 20,000,000 x 0.01% (ฐานภาษี) = 2,000
• ภาษีที่ดินที่ต้องชำระคือ 2,000 บาท

ตัวอย่างที่ 2: บริษัท B ประกอบกิจการประเภทโรงแรม โดยมีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ประเมินมูลค่าแล้วอยู่ที่ 75 ล้านบาท มีวิธีการคำนวณจากสูตร ดังนี้

• 75,000,000 x 0.4% (ฐานภาษี)
• ภาษีที่ดินที่ต้องชำระคือ 300,000 บาท

จากทั้ง 2 ตัวอย่าง จะเห็นได้ว่า หากเป็นที่ดินและสิ่งปลูกสร้างที่ไม่มีการยกเว้นภาษี ก็สามารถนำราคาประเมินไปคูณกับอัตราภาษีตามฐานได้เลย แต่หากมีฐานภาษีที่ได้รับการยกเว้น ก็ให้นำมาลบออกจากมูลค่าทั้งหมดก่อนนำไปคูณกับอัตราภาษี ก็จะได้อัตราภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างที่ต้องชำระ

ที่ดินและสิ่งปลูกสร้างแบบไหน ที่ได้รับการยกเว้นภาษีที่ดิน

1. ที่ดินและสิ่งปลุกสร้างที่เป็นห้องชุด หากเจ้าของเป็นบุคคลธรรมดา สามารถลดหย่อนภาษีได้ถึง 50%
2. ที่ดินหรือสิ่งปลูกสร้างที่เป็นอสังหาริมทรัพย์ รอขายที่สถานบันการเงิน โดยระยะเวลาต้องไม่เกิน 5 ปี นับตั้งแต่อสังหาริมทรัพย์นั้นตกเป็นของสถาบันการเงินดังกล่าว โดยสามารถลดภาษีได้ 90%
3. ที่ดินหรือสิ่งปลูกสร้างของผู้ประกอบการ ที่อยู่ระหว่างการพัฒนาเป็นอาคารชุดหรือคอนโด ที่ไม่เกิน 3 ปี โดยได้สิทธิลดหย่อนสูงสุด 90%

ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง 2569 จ่ายที่ไหนได้บ้าง?

การจ่ายภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง สามารถจ่ายได้ที่องค์กรปกครองส่วนท้องถิ่น  หลังจากประเมินมูลค่าของที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง โดยผู้ถือครองจะได้รับหนังสือประเมินภาษี ซึ่งจะต้องชำระภายในวันที่ 30 เมษายน ของทุกปี หากไม่ชำระจะมีหนังสือเตือนและเริ่มคิดเบี้ยปรับหรือเงินเพิ่ม

นอกจากนี้ ยังสามารถจ่ายภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ผ่านทางออนไลน์ได้ด้วย โดยให้เข้าไปที่เว็บไซต์หรือแอป “ท้องถิ่นดิจิทัล” เพื่อใช้บริการจ่ายภาษีที่ดินผ่านระบบ e-Payment หรือหากต้องการชำระผ่านแอป Mobile Banking ก็สามารถชำระได้ด้วยการใช้ QR Code สำหรับชำระภาษีที่ดินได้เช่นกัน

สรุป

จะเห็นได้เลยว่า ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง เป็นเรื่องที่ไม่ได้ไกลตัวแต่อย่างใด เพราะหากมีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างไว้ครอบครอง ก็ต้องเสียภาษีที่ดินตามกฎหมาย โดยเฉพาะผู้ที่มีที่ดินในแหล่งเศรษฐกิจ หรือในพื้นที่ที่กำลังพัฒนา ที่มูลค่าจะถูกเพิ่มขึ้นตามความเจริญของพื้นที่ เพราะฉะนั้น ไม่ว่าจะเป็นบุคคลธรรมดาหรือนิติบุคคล ก็อย่าลืมวางแผนภาษีให้เรียบร้อยและชำระภาษีตามกำหนด เพื่อไม่ให้เกิดปัญหาตามมาในภายหลัง

ทดลองใช้ฟรีได้ที่ : SMEMOVE

คู่มือการใช้งาน : HELP